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Conseils pour votre recherche

Définir vos besoins et vos priorités

Il faut avant tout estimer vos besoins, définir vos critères, évaluer votre budget. De manière générale, ne limitez pas vos recherches à Paris. La banlieue proche reste souvent très accessible par le métro et propose des loyers sensiblement moins élevés qu'à Paris.

Quelques mots clés que vous trouverez dans les petites annonces :

  • Loyer CC ou TCC : loyer charges comprises ou toutes charges comprises
  • Hono/H + € : honoraires de location payables à l'intermédiaire ou au gestionnaire
  • T1 : le numéro qui suit le T indique le nombre de pièces
  • La surface est toujours exprimée en m2
  • PK/GAR : parking ou garage
  • ET indique l'étage
  • ASC : ascenseur
  • INT/DIG : interphone/digicode
  • SDB : salle de bains (suppose une baignoire mais pas toujours)
  • DCH : douche
  • KITCH : c'est la kitchenette, espace situé dans la pièce principale et équipé au moins d'un évier, de plaques de cuisson et d'un réfrigérateur

La prise de contact avec le propriétaire

Vient ensuite le premier contact téléphonique avec le gestionnaire, le propriétaire ou l'agence immobilière. Soyez clair et posez des questions précises

Lorsque vous n'êtes pas sûr du sens donné à ce que vous avez lu dans l'annonce, n'hésitez pas à vous le faire préciser.

Faites attention au libellé des annonces, l'adresse de l'appartement est rarement signalée et les indications du type "à 10 mn de la gare" ou "idéal pour un étudiant" sont parfois fantaisistes. Demandez quelles sont les lignes de bus et de métro qui desservent le quartier et quels sont les commerces de proximité. Au besoin, allez vérifier par vous-même.

La visite d'un logement

Avant de vous lancer dans les visites, préparez les documents qui vous seront nécessaires pour la signature du bail. Vous gagnerez ainsi un temps précieux.

  • Photocopie recto-verso de votre pièce d'identité ainsi que celle de la personne qui vous servira de caution.
  • Photocopie des trois derniers bulletins de salaires, les vôtres et/ou ceux de votre caution (si vous n'en avez pas, ceux de la caution suffiront s'il s'agit de vos parents).
  • Photocopie du dernier avis d'imposition, le vôtre éventuellement et/ou celui de votre caution.
  • Un justificatif de domicile de la caution (dernière quittance de loyer, dernière facture d'électricité ou de téléphone).
  • Un relevé d'identité bancaire, postal ou de Caisse d'Épargne, pour vous et pour la caution.
  • Une attestation à faire remplir par votre employeur, si vous travaillez (elle peut vous être demandée par le propriétaire).

En ayant pris le soin de préparer votre dossier vous pourrez prendre de vitesse un concurrent visant le même appartement que vous.

Avant tout, soyez à l'heure au rendez-vous fixé pour la visite du logement et pensez à l'annuler en cas d'empêchement. Courtoisie et politesse sont toujours très appréciées. 

Arrivez en avance au rendez-vous et promenez-vous à pied dans le quartier. Repérez ainsi les commerces, les arrêts de bus, le bruit dans la journée…

La visite du logement est le moment le plus important. Un examen approfondi de l'appartement peut vous éviter des surprises désagréables.

Vous avez bien entendu le droit d'avoir "un coup de cœur" mais que cela ne cache pas des défauts dont vous pâtirez par la suite. L'idéal : visiter en compagnie d'un parent ou d'un ami qui verra l'appartement d'un autre œil.

Points à vérifier pour ne pas se tromper

L'état général du logement et le bon fonctionnement des installations. Testez les arrivées d'eau : ouvrez en grand les robinets, tirez la chasse d'eau (si l'eau a été coupée, mettez une réserve écrite sur le bail jusqu'à la réouverture du compteur), les sanitaires, l'installation électrique et le chauffage (même en plein été). Sont-ils aux normes ? Comptez les prises de courant, observez les radiateurs. Veillez à la présence d'une prise de téléphone et d'une prise d'antenne TV et de la possibilité d'une connexion Internet.

Contrôlez le bon état des peintures et papiers peints, des ouvertures (portes, fenêtres, volets) et du sol. Ouvrez les placards.    

Sous les toits, vérifiez la qualité de l'isolation thermique. Vous éviterez ainsi les hivers glacés et les étés étouffants.

L'immeuble : y a-t-il un gardien, la montée d'escalier est-elle propre, comment sont les boîtes aux lettres, où sont stockées les poubelles, pouvez-vous rentrer votre vélo, y a-t-il d'autres étudiants ? L'accès à l'immeuble est-il sécurisé (digicode ou interphone) ? N'hésitez pas à questionner les voisins sur les avantages et les inconvénients de l'immeuble en question et du quartier.

Les travaux de propreté ou d'embellissement peuvent être chers, sans compter le temps à leur consacrer. Si le propriétaire ou son mandataire vous promet de faire des travaux avant votre installation, demandez-lui de s'engager par écrit et de fournir une date limite pour leur réalisation.

La composition du loyer

Les loyers se décomposent en plusieurs éléments dont vous devrez assumer le paiement.

Le loyer

En général vous devez payer un mois de loyer d'avance au moment de la signature du contrat. Le loyer doit être indiqué sur le contrat séparémment des charges. Demandez toujours si les charges sont comprises (et quelles charges sont comprises) lorsqu'on vous indique le montant d'un loyer.

Les charges locatives

Les charges comprennent les consommations et les frais d'entretien des parties communes (par exemple l'ascenseur, l'eau, ou l'évacuation des ordures ménagères). Elles sont payées au propriétaire, qui se charge de régler la copropriété. Les dépenses individuelles d'eau et de chauffage peuvent être également incluses dans certains cas. Pensez à bien demander le détail des charges afin de savoir ce qui est inclus dans votre loyer mensuel et ce qui ne l'est pas.

Les autres charges

Électricité, téléphone, internet, sont en général exclues du montant du loyer. Vous devez souscrire à ces services individuellement et résilier vos contrats en quittant le logement. 

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie en début de bail : il garantit le respect de vos obligations, par exemple, le paiement des réparations locatives. À la fin du bail, le propriétaire doit vous le restituer déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées que vous lui devez.

État des lieux

L'établissement de l'état des lieux est gratuit sauf en cas de contestation entre les parties. Ce document s'établit le jour de la remise des clés et indique dans le détail l'état du logement. Un état des lieux de sortie sera également établi à la fin du bail. Portez une attention particulière à son établissement pour éviter tout litige à la fin du bail. Si vous constatez une dégradation quelconque, même si elle vous paraît sans importance, demandez à ce qu'elle figure sur l'état des lieux d'entrée. Par exemple, une simple tâche sur la moquette non signalée sur l'état des lieux initial peut conduire un propriétaire indélicat à vous faire payer le remplacement de la moquette.

L'assurance habitation

Vous devez obligatoirement la souscrire auprès de l'assureur de votre choix (comptez entre 30 et 60 € selon la taille de votre appartement).

La caution

Une caution est souvent demandée aux étudiants : caution des parents, caution bancaire ou dans certains cas plusieurs mois de loyer payés d'avance.

La taxe d'habitation

La taxe d'habitation est un impôt local payable tous les ans à l'automne. Il est dû pour l'année entière par la personne occupant le logement au 1er janvier. Renseignez-vous auprès de votre propriétaire pour en connaître le montant et confirmer qui doit la régler.

Le contrat de location ou bail

La rédaction d'un bail écrit et signé entre propriétaire et locataire a pour but de clarifier contractuellement la location et de favoriser ainsi les relations entre les deux parties.

Il peut être rédigé directement entre le propriétaire et son locataire ou être établi avec l'aide d'un professionnel (agence, huissier, notaire) et doit être établi en au moins 2 exemplaires pour que chaque partie en ait une copie.

La location vide est très réglementée et régie par la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire ne peut pas appliquer d'autres règles que celles fixées par la loi.

Définition d'un logement décent (décret n2002-120 du 30 janvier 2002)

La surface habitable du logement doit être au moins égale à 9 m2 et la hauteur sous plafond au moins égale à 2.20 mètres ou le volume habitable doit correspondre à au moins 20 mètres cubes. La location doit être équipée d'installations de chauffage, d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité. S'il n'y a qu'une pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement.

Définition d'un logement meublé

La location meublée échappe pour l'essentiel aux contraintes de la loi de 1989 mais des règles obligatoires s'appliquent lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. La rédaction d'un bail écrit est exigée.

Une location est meublée lorsque le logement (maison, appartement, chambre dépendante ou non) est garni d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre la vie courante : table, lit, rangements, batterie de cuisine, réfrigérateur, plaques chauffantes…

Les draps et le linge de maison restent l'affaire du locataire.

Les éléments qui doivent figurer obligatoirement sur le bail

  • nom et adresse du propriétaire et de son éventuel mandataire
  • durée de la location et date de mise à disposition du logement
  • description du logement et des annexes
  • énumération des parties communes
  • usage qui sera fait des locaux (habitation, usage mixte habitation/professionnel)
  • montant du loyer, date de recouvrement
  • montant des provisions sur les charges locatives
  • montant du dépôt de garantie s'il est demandé (limité à un mois de loyer hors charges, il ne peut être révisé ni en cours de bail, ni à son renouvellement)

Pour en savoir plus

Clauses légales 

Pour le propriétaire

  • Mettre le logement à disposition du locataire et le conserver en bon état
    Entretenir les locaux en état de servir selon l'usage prévu dans le contrat
  • Assurer la jouissance paisible du logement au locataire
  • Garantir le locataire contre les vices ou défauts qui l'empêcheraient d'utiliser normalement le logement

Pour le locataire

  • Payer le loyer et les charges
  • User paisiblement du logement et s'interdire tout comportement gênant pour le voisinage comme par exemple faire du bruit.
  • Répondre des dégradations non imputables à la force majeure ou au propriétaire.
  • Le propriétaire peut obliger le locataire à souscrire un contrat d'assurance incendie et dégâts des eaux. 

Attention, si pour réserver un logement, un bailleur vous propose de signer, contre paiement d'une somme d'argent, une promesse de bail, celle-ci doit indiquer précisément les caractéristiques du logement, le montant du loyer et la durée du bail, ainsi que les conditions de restitution de la somme versée si vous ne louez pas ce logement.

Il est important de communiquer à votre propriétaire les informations importantes par courrier recommandé avec accusé de réception. C'est obligatoire notamment pour la résiliation du bail. Il est également essentiel de respecter les préavis et délais indiqués sur votre contrat de location, et surtout le préavis concernant la fin de votre bail.

Plus d'informations sur le bail nu ou non meublé.

État des lieux et inventaire

Propriétaire et locataire ont intérêt à respecter cette formalité pour savoir à qui incombent les réparations du logement en fin de bail.

  • Vous devez exiger de votre propriétaire qu'il dresse un état des lieux. La description de l'état du logement doit être détaillée. Les mentions du type "bon état" ou "état moyen" doivent être proscrites, car elles peuvent donner lieu à interprétation.
  • L'inventaire doit lister les meubles mis à la disposition du locataire et en décrire l'état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra au locataire d'exiger le bon fonctionnement des éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche.
  • Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.
  • Le locataire et le propriétaire doivent rédiger l'état des lieux et l'inventaire par écrit, d'un commun accord, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution : cette méthode n'occasionne pas de frais. Pour être valables, ils doivent être signés par l'un et l'autre.
  • Vous avez vingt jours pour signaler à votre bailleur un vice caché que vous n'auriez pas vu au moment de l'état des lieux, par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas de litige

En cas de litige, privilégiez toujours la solution amiable en négociant avec votre bailleur ou vos colocataires.

Pour vous aider à trouver une solution, vous pouvez contacter les Associations Départementales d'Information sur le Logement (ADIL). Elles donnent des informations gratuites par téléphone, reçoivent sur place sur rendez-vous, assurent des permanences dans les mairies et dans les CROUS. Elles vous renseignent sur toutes les questions relatives au logement.

Consultation gratuite :

  • au siège de l'ADIL, 46 bis Bd Edgar Quinet, 75014 Paris sur rendez-vous en appelant le 01 42 79 50 51
  • sur rendez vous  dans les mairies d'arrondissement
  • au Crous, 39 av Georges Bernanos, le premier mardi de chaque mois ; rendez-vous au 01 40 51 37 46 (Division de la vie étudiante)

Si vous avez souscrit une assistance juridique auprès de la compagnie d'assurance, vous pouvez également la consulter.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie permet de couvrir les dégradations éventuelles laissées par le locataire ainsi que les sommes restantes éventuellement dues.

En location vide, le dépôt de garantie est fixé à un mois de loyer hors charges.

En location meublée, le dépôt est fixé librement. Il n'est généralement pas supérieur à deux mois de loyer, mais aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le bailleur exige le paiement du loyer trimestriellement et d'avance.

Le dépôt de garantie est encaissé par le bailleur à l'origine de la location, et doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite des sommes qui resteraient dues au bailleur, soit au titre du loyer, soit au titre des charges justifiées.

Le dépôt de garantie est invariable pendant toute la durée de vie du bail.

Si vous avez mal entretenu ou dégradé votre logement pendant la durée du bail, votre bailleur peut effectuer des retenues sur le dépôt de garantie, voire le conserver intégralement.

Pendant la durée du bail, vous êtes tenu d'assurer l'entretien courant du logement et d'exécuter les réparations qui vous incombent en tant que locataire : remplacement de vitrages, des poignées de portes, entretien de la robinetterie, remplacement des joints des appareils sanitaires.

Faute d'avoir rempli vos obligations, certains travaux seront, lors de votre départ, mis à votre charge sur la base de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

La caution solidaire

En général,  les propriétaires demandent qu'une personne solvable, les parents le plus souvent, se porte garante du paiement des loyers. Un engagement de caution solidaire est alors rempli. 

Il s'agit d'un document par lequel une personne s'engage à payer les loyers à la place du locataire si celui-ci ne peut plus le faire. La rédaction doit suivre un strict formalisme pour être valable.

Rappel : la loi du 25 mars 2009 interdit le recours à une caution si le bailleur a souscrit une garantie assurance loyers impayés ou une GRL.

L'assurance

En France, assurer son appartement est obligatoire. Le propriétaire est en droit de vous demander de lui présenter une attestation d'assurance dans la semaine qui suit la signature du bail.

Vous trouverez différentes formules auprès des compagnies d'assurance. Examinez avec soin les conditions proposées : une couverture excessive est souvent chère et parfois inadaptée à vos besoins. Si votre famille réside en France, une extension de la garantie familiale est parfois possible : interrogez la compagnie d'assurance.